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YenSPA！という雑誌にボロ戸建て投資の方法が書いてある記事があったので紹介する
都心から車で2時間圏内の関東近郊に立地。
築年数30～40年の古い一軒家。
ボロ物件を100万円以下で現金買いし、人が住める状態に修繕し、貸し出す。
リフォームは全て自分で実施することでリフォームのコスト低減を達成しています。
8件目の戸建ての客付け完了にて家賃収入が給与収入を超えた。
所有している25戸の平均利回りは50%強。
[1]ボロ戸建て投資の仕組み
ボロ戸建て投資は、一見、現実的な投資法ではないように聞こえる。
築数十年のボロボロの家を買ってリフォームしたとしても、そこに入居したいと思える人が現れるとは思えない。
そもそも戸建て物件が100万円以下で買えるのか？変えたとしても人が住めないような辺鄙な場所なんじゃないのとか思ってしまう。
危ないにおいのするボロ戸建て投資の仕組みについて、紹介します。。
【なぜボロ戸建てにもかかわらず、客付けできるのか】
家賃には底値があるため、どんなに状態の悪い物件であっても一定の値段まで家賃を落とせば借り手は現れる。
ほとんどの不動産投資家は物件の所有に伴って発生する固定資産税や
物件購入の際に利用した融資の返済額、建物の修繕にかかるコストなどを考慮して家賃を設定する。
こした物件の維持管理かかる費用はマンションの一室ならおよそ月2万円、戸建てなら
3万円ほど。家賃がこのラインを下回ると貸主側は利益が得られない。これが底値になる。
一般的な不動産投資の場合、物件の購入費用がそもそも割高であるため、
投資コストを回収するには、家賃をできるだけ高く設定しつつ、客付けも抜かりなく行う
必要があり、細かい戦略が必要。
しかしボロ物件戸建て投資の場合は、物件の購入費やリフォーム費を押さえれば、
確実に客付けできる底値の家賃でも利益は出る。
【ボロ物件に頓着しない借り手】
屋根に穴が開いて雨漏りし放題の物件も、外壁が剥がれ落ちた物件も何度も客付けしてきた。
ボロ戸建てで投資をする上では、自分が住みたい家の基準で物件を見るのではなく
世の中にはいろんな価値観の人が居ることを、常に意識することが大切。
底値に近い価格の物件を希望する層にとって、貸主のサービスは重要ではない。
物件の細かい血管にすら無頓着の場合が多い。
ボロ戸建てに住むひとは過度に丁寧な対応は必要ないので、やりやすい。
【なぜ戸建て物件が100万円以下という破格で売り出されるのか】
掘り出し物は存在する。
通常であれば500万円以上の値がついてもおかしくないような物件が100万円以下で売り出される値付けミスが定期的に発生する。
キッチン、洗面所、トイレ、風呂、この水回り4か所が比較的新しく、問題なく機能するにもかかわらず、
投げ売りされている物件は、まれにだが必ず市場に出てくる。
資産整理で誰も住んでいない家を早く処分したいだとか、売主が物件に愛着が無く、どうせゴミだから要らないと
信じられない安値で売りに出されることがある。
[2]ボロ戸建ての買い方
【即買いすべき物件の5条件】
1.関東圏
2.100万円以下
3.上下水道完備
4.駐車場有
5.自宅から車で片道90分以内
上下水道完備の物件はキッチンやトイレなどの水回りの設備に手を入れる必要がない物件が多く、修繕に手間がかからない。
そのうえ、駐車場付きなら借り手は簡単に見つかる。
リフォーム作業や客付け後の物件管理を自分でやることを考えると自宅からの距離も重要。
会社員との兼業であれば片道90分以内に抑えたい。
条件の中で最も重要なのが100万円以下という価格。
買値を低く抑えることで始めて高い利回りが狙える。
ボロ戸建て投資家たるもの、実質利回りで50%はあ狙うべき。
例えば、100万円で物件を買って、20万円で直して、5万円で貸し出せば
初年度の利回りはおよそ40%までいく。
より安く買って、リフォームに力を入れることで、物件購入費と修繕コストの合計を
100万円以内に収めれば、初年度の実質利回りは50%を超える。
取れる家賃水準と求める実質利回り50%という数字から逆算したのが、100万円以下という
物件購入ライン。
このラインを守っていれば、物件はおよそ2～3年以内に投下資本の改修を終えて、キャッシュマシンと化する。
【物件の探し方】
不動産サイトで探すことができる。
使用しているサイトは
・不動産ジャパン
・アットホーム
・ホームズ
・OCN不動産
目当ての物件はごくたまにしか売りに出ない。
2000～3000件に1件。めぐり合うためには、隙間時間を全て物件検索にあてる必要がある。
ボロ戸建て投資家として成功したければ、呼吸をするように物件情報をチェックすべき。
【安く買うための交渉術】
安く買うためのコツとして、元付け業者との交渉がお勧め。
元付け業者とは、物件の売り主から買主探しを直接依頼された不動産会社のこと。
物件の住所に行けば「売物件」と書かれた看板が掲げられていて、そこには元付業者の連絡先が必ず載っているので
そこに連絡する。
元付業者と交渉するメリットは仲介手数料を省く以外にもある。
売主がどういった理由で売却を決意したのかも知っている。
そこに「もう必要ない」「早く売りたい」といったキーワードが入っていたら
売主は儲けにこだわらず、売却金額に無頓着なケースが多い。
交渉次第では、大幅な値引きを勝ち取れるかもしれない。
必要とされていないものは簡単に値段が下がる。
[3]ボロ戸建ての直し方
【リフォームの心得6か条】
1.内覧客が10分で見える範囲をきれいに
2.リフォーム作業は8割で完成
3.壁紙と水回りが最優先
4.入居後の直しに損はなし
5.予算は20万円以下を厳守
6.手順はYouTubeが教えてくれる
リフォームはYouTubeを見れば誰でもできる。
リフォームのやりすぎは厳禁。
8割程度の範囲を直せば十分。
入居付けをして商品化することが目的。
最も重視すべきは、内見に来たお客さんが見る範囲をきれいにすること。
お客さんの多くは10分で内見を終える。
そんな短い時間では細かいところはチェックできない。
リフォームの主眼はぱっと見の印象をよくすること。
利回りをよくするためにリフォーム費用は絶対に20万円に抑えたいという事情もあるが、
入居後の直しは喜んでやればいい。
まだ入居者も決まらず家賃がもらえるかもわからない段階の物件を隅々まで
直すのは効率が悪い。
家賃をもらいながら、入居者が気に入らないところだけを直す方がいい。
【具体的にどこを直せばいいか】
部屋は壁、床、天井の6面でできているが、そのうち壁は4面。
部屋の印象の2/3はここにかかっている。
これを新しいきれいな壁紙に張り替えたらどうなるか。
暗くどんよりとしていた部屋も劇的に生まれ変わる。
この作業を終えた時点で、リフォーム作業の75%が終わったと考えている。
壁紙の張り替えは不器用な人でもできる簡単な作業らしい。
紙なので、折り紙と基本は一緒。
過度の部分でしっかり折って、きれいに切ればそうそう失敗するものではない。
裏面にノリが張られたタイプを買えば、フィルムをはがして過ぎに作業ができて効率がいい。
幅91cmほどで長さ30mのロールがAmazonや楽天などで8000円前後で売っており、
家全体では3万～4万もあれば足りる。
壁紙以外のリフォーム
キッチン、洗面所、お風呂、トイレという水回り4か所のリフォームが重要になる。
キッチンは別格。内覧客の目につきやすいため、優先的に手を入れるべき。
【キッチン】
ボロ戸建てのキッチンは使い古されたものが多く、イクラきれいに磨いてもすぐにガタが来る。
新品を買った方がコスパが良い。
3万8000円ほどのものをホームセンターで買って設置している。
蛇口は長期間にわたって清潔さを保てるメタル素材にして、一つのハンドルで流量と温度を操作できる
シングルレバー水栓にする。
キッチンのなかで最も触れる部分に手間をかけることで、客付面での効率が段違いに上がる。
【洗面台】
洗面台が新品だと印象は格段に良くなります。
僕が良く買う製品は2万8000円、ホースが伸びるハンドシャワーがついたシャンプードレッサーを必ず選んでいる。
【バスタブ】
風呂場のリフォームのキーポイントはバスタブ。
既存のものが使えればベストだが、中には破損や汚損が激しいものもある。
そういう場合は、新品に取り換える。
安いもので2万円で買える。
バスタブは基本、床に置くだけなので、設置作業はセルフで十分可能。
業者に頼むと数万円ほど手数料がかかるが、無駄なコストなので省くべき。
【トイレ】
トイレはほとんど変えず、壁紙の張り替えだけで済ませる場合が多い。
和式便所がどうしても気になる場合は、既存の便器の上に洋式便器のフタをかぶせる。
よく利用しているのは山崎産業の「リフォームトイレP型両用式」。ネット通販で3000円。
座り心地は様式便所そのものなので、お客さんウケが良い。
長くなったのでいったん打ち切り。
後編へ続く